Räumung nach der Zwangsversteigerung

Mit der rechtskräftigen Zuschlagserteilung wird der Ersteher neuer Eigentümer. Ist das Haus noch durch den ehemaligen Eigentümer oder einen Mieter bewohnt, kann sich für den Erwerber die Frage stellen, wie er selbst in seine neue Immobilie einziehen kann.

Um eine Räumungsvollstreckung in die Wege zu leiten, benötigt er grundsätzlich einen Vollstreckungstitel. Vollstreckungstitel sind z.B. Urteile oder gerichtliche Vergleiche. Gemäß § 93 Abs. 1 ZVG ist auch der Zuschlagsbeschluss im Zwangsversteigerungsverfahren ein solcher Titel, aus dem die Vollstreckung betrieben werden kann.

Bewohnt also der ehemalige Eigentümer selbst die Immobilie und ist nicht bereit, diese zu Räumen und an den Ersteher herauszugeben, kann dieser die Räumungsvollstreckung einleiten. Er muss nicht zuvor einen Prozess führen und den ehemaligen Eigentümer auf Räumung und Herausgabe verklagen, sondern kann direkt auf Grund des Zuschlagsbeschlusses den Gerichtsvollzieher mit der Räumung und Herausgabe der Immobilie beauftragen.

Wohnt jedoch nicht der ehemalige Eigentümer selbst in der ersteigerten Immobilie, sondern ist diese vermietet, kann nur auf Grund des Zuschlagsbeschlusses der Mieter nicht aus der Wohnung geräumt werden.

Die Auswirkung der rechtskräftigen Zuschlagserteilung bewirkt, dass gemäß § 57 ZVG die §§ 566 bis 566d BGB anzuwenden sind. Das bedeutet, dass das Mietverhältnis mit dem Ersteher, also dem neuen Eigentümer fortgesetzt wird. Hat das Mietverhältnis bereits vor der Zuschlagserteilung bestanden, tritt der Ersteher mit allen Rechten und Pflichten in das Mietverhältnis ein.

Dem Ersteher der Immobilie steht jedoch ein einmaliges Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG zu. Hierbei muss er darauf achten, dass er die Kündigung zum ersten möglichen Termin ausübt. Verstreicht dieser Zeitpunkt ungenutzt, ist eine Sonderkündigung danach unzulässig.

Unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses kann der Ersteher dieses mit einer Frist von drei Monaten zum ersten zulässigen Termin kündigen. Die Kündigung muss in Schriftform bis spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats erfolgen.

Auch für das Sonderkündigungsrecht ist es erforderlich, dass der Ersteher nicht willkürlich kündigt, sondern ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. Es gelten auch für diese Kündigung die Regelbeispiele des § 573 BGB wie z.B. Eigenbedarf oder schuldhafte Verletzung des Vertragsverhältnisses.

Zieht der Mieter nach wirksamer Kündigung nicht aus, muss der Ersteher als neuer Vermieter auf Räumung und Herausgabe klagen. Erst wenn z.B. ein entsprechendes Urteil vorliegt, kann er den Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen.

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Artikel zuletzt aktualisiert am 27.09.15.