Vermieter dürfen Wohnraummietverhältnisse fristlos und hilfsweise ordentlich kündigen

Der BGH hat am 19.09.2018 (Az. VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17) entschieden, dass die fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses mit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung verbunden werden kann.

Hintergrund waren zwei Fälle in Berlin, in denen Mieter in zwei aufeinander folgenden Monaten die vertraglich geschuldete Miete nicht gezahlt hatten. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzugs. Gleichzeitig sprach er hilfsweise die ordentliche, also fristgerechte Kündigung aus. Nach Zugang der Kündigung wurden in beiden Fällen die rückständigen Mieten vollständig ausgeglichen.

Die Vermieter erhoben gegen die Mieter im folgenden Räumungsklagen. Das Landgericht Berlin als Berufungsgericht in zweiter Instanz hatte in beiden Fällen die Räumungsklagen der Vermieter abgewiesen. Nach Auffassung des LG Berlin hätten die Vermieter gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a BGB zunächst wirksam das Mietverhältnis auf Grund des Zahlungsverzugs außerordentlich fristlos gekündigt und Räumung und Herausgabe der Wohnungen fordern können. Da die Mieter jedoch vor Erhebung der Räumungsklage durch den Vermieter die rückständigen Mieten vollständig gezahlt hätten, seien die Ansprüche auf Räumung und Herausgabe gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (Schonfristzahlung) nachträglich erloschen.

Die hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigungen gemäß §§ 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1, 573c BGB liefen laut Ansicht des LG Berlin „ins Leere“. Die Mietverhältnisse seien zunächst durch die fristlose Kündigung beendet worden. Die rechtzeitig erfolgte Zahlung der rückständigen Mieten (Schonfristzahlung) hätten diese fristlose Kündigung jedoch zum Erlöschen gebracht. Zwischen dem Zugang der Kündigungserklärung und der Schonfristzahlung habe kein Mietverhältnis mehr bestanden, dass unter Einhaltung der Kündigungsfrist hätte ordentlich gekündigt werden können.

Dieser Auffassung ist der BGH nicht gefolgt. Der BGH hat in seinen Entscheidungen klar gestellt, dass die durch einen Vermieter wegen Zahlungsverzugs neben der fristlosen Kündigung die hilfsweise ordentliche Kündigung, das Mietverhältnis beenden kann. Ausdrücklich soll dies auch gelten, wenn durch die Schonfristzahlung die zuvor wirksame fristlose Kündigung nachträglich unwirksam geworden ist. Der BGH begründet seine Entscheidung damit, dass der Vermieter die neben der fristlosen Kündigung hilfsweise bzw. vorsorglich erklärte ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht nur dann gelten lassen will, wenn bei Zugang der fristlosen Kündigung diese bereits wegen nachträglicher Zahlung des Rückstandes unwirksam geworden ist. Vielmehr bringt der Vermieter mit seiner Vorgehensweise aus objektiver Mietersicht zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung auch dann zum tragen kommen soll, wenn die vormals wirksame fristlose Kündigung aufgrund eines gesetzlichen Grundes nachträglich unwirksam geworden ist.

Die Verfahren wurden in beiden Fällen an das LG Berlin zurückverwiesen, um zu klären, ob die ordentlichen Kündigungen den gesetzlichen Anforderungen genügen.

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Artikel zuletzt aktualisiert am 27.09.18.