Fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses auf Grund älterer Mietrückstände

Der Bundesgerichtshof hat am 13.07.2016 unter dem Aktenzeichen VIII ZR 296/15 entschieden, dass eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB auch auf ältere Mietrückstände möglich ist.

Eine Anwendung des § 314 Abs. 3 BGB kommt neben den speziell geregelten mietrechtlichen Vorschriften nicht in Betracht.

Hintergrund des Urteils war, ein Mietvertrag aus dem Jahr 2006. Vermieterin war eine katholische Kirchengemeinde. Die Mieterin war zunächst bei der Kirchengemeinde als Küsterin angestellt. In den Monaten Februar und April 2013 zahlte die Mieterin keine Miete. Im August wurde sie daraufhin erfolglos zur Zahlung der Miete durch die Vermieterin angemahnt. Da auch weiterhin keine Zahlung erfolgte, wurde das Mietverhältnis im November 2013 von der Vermieterin wegen Zahlungsverzugs außerordentlich fristlos gekündigt.

Das Amtsgericht hatte in erster Instanz der Vermieterin Recht gegeben und der von ihr beantragten Räumungsklage stattgegeben. Das Landgericht hob in zweiter Instanz das Urteil des Amtsgerichts jedoch auf mit der Argumentation, § 314 Abs. 3 BGB sei auf den Fall anwendbar. Das Landgericht führte in seiner Urteilsbegründung aus, dass die Kündigung unwirksam sei, weil die Kündigung mehr als sieben Monaten nach Entstehen des Kündigungsgrundes, also des Zahlungsverzuges, nicht mehr in „angemessener Zeit“, wie es in § 314 Abs. 3 BGB heißt, erfolgt sei.

Daraufhin legte die Vermieterin Revision beim Bundesgerichtshof ein.

Mit dieser Entscheidung des Bundesgerichtshofs wird eine bisher offene Rechtsfrage geklärt.

Die in den §§ 543 und 569 BGB geregelten Kündigungstatbestände sehen nach Ausführungen des Bundesgerichtshofs keine zeitliche Schranke für den Ausspruch der Kündigung vor. Dies lässt sich auch nicht dem Wortlaut der Paragrafen entnehmen. Ein Verweis auf § 314 BGB ist aus den Normen ebenfalls nicht ersichtlich. Das Gericht hat in seiner Entscheidung auf die Zielsetzung des Gesetzgebers verwiesen. Dieser habe bewusst davon abgesehen, dass eine außerordentliche fristlose Kündigung innerhalb einer angemessenen Zeit nach Kenntnis des Kündigungsgrundes zu erfolgen hätte. Eine einheitliche Ausschlussfrist komme auch deshalb nicht in Betracht, da dies die Vielgestaltigkeit der Mietverhältnisse nicht berücksichtigen kann. Grundsätzlich bestehe außerdem die Möglichkeit, dass ein Kündigungsrecht verwirkt sein. Damit bedürfe es keiner weiteren Festlegung.

Eine Verwirkung der Kündigung sah der Bundesgerichtshof in diesem Fall nicht, da es hierfür keine tragfähigen Anhaltspunkte für das Vertrauen der Mieterin gegeben hätte, dass eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht mehr von der Vermieterin ausgesprochen werde.

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Artikel zuletzt aktualisiert am 14.07.16.