Welche Unterschiede gibt es zum Wohnraummietrecht?
Der hauptsächliche Unterschied ist die Vertragsfreiheit der Parteien. Bei Mietverträgen über Gewerberaum gibt es nur wenige mieterschützende Normen, während im Wohnraummietrecht die meisten Regelungen auf den Mieterschutz abstellen. Ordentliche Kündigungen bedürfen weder auf Mieterseite noch auf Vermieterseite einer Begründung. Es sind die gesetzlichen Kündigungsfristen einzuhalten, die ebenfalls bei Mietverträgen über Gewerberaum von denen über Wohnraum abweichen.
Wann liegt ein Mietvertrag über Gewerberaum vor?
Die alleinige Bezeichnung eines Mietvertrages als „Gewerberaummietvertrag“ reicht nicht aus, um von einem solchen Mietverhältnis auszugehen. Auf Grund der Vertragsfreiheit und des fehlenden Mieterschutzes bei Gewerberaummietverträgen ist es wichtig, klar zu unterscheiden, welche Form von Mietverhältnis vorliegt und zu welchem Nutzungszweck die Räumlichkeiten vermietet werden. Eine gewerbliche Nutzung liegt beispielsweise vor, wenn Räume und Flächen von einem Handwerksbetrieb, der Gastronomie oder als Ladengeschäft genutzt werden. Sie kann auch bei einer freiberuflichen Tätigkeit vorliegen bei denen Räume und Flächen beispielsweise als Arztpraxis, oder als Büroräume für Architekten, Steuerberater und Anwaltskanzleien genutzt werden. Bei sogenannten Mischmietverhältnissen, als Räumlichkeiten die sowohl zu Wohnzwecken als auch zu beruflichen Zwecken genutzt werden, muss für einen Gewerberaummietvertrag der Schwerpunkt der Nutzung im freiberuflichen oder gewerblichen Bereich liegen. Liegt der Schwerpunkt beim Wohnen, liegt ein Wohnraummietverhältnis vor, für das die mieterschützenden Regeln gelten.
Welche Punkte sollten in einem Vertrag geregelt werden?
Wichtig ist zunächst, den Konkreten Zweck zu definieren, für den der Mietvertrag abgeschlossen werden kann, also beispielsweise Handwerksbetrieb, Ladenlokal, für die Gastronomie oder selbständige Tätigkeit. Dies ist u. a. wichtig, um eine Konkurrenzschutzklausel im Vertrag zu definieren. Wichtig ist zudem, die Mietdauer im Vertrag zu regeln. Meist sollen Mietverträge über Gewerberaum über eine Mindestlaufzeit verfügen. Hierfür ist die Textform erforderlich. Verträge die für länger als ein Jahr nicht in Textform abgeschlossen werden, gelten als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Außerdem kann in Bezug auf die Regelung der Mietdauer ein Optionsrecht in Betracht kommen. Das eröffnet die Möglichkeit, das Mietverhältnis nach Ablauf einer Mietdauer um einen oder mehrereEin Mietvertrag sollte außerdem klare Regelungen zu Miethöhe und Nebenkosten enthalten. Sollten andere, als die gesetzlichen Kündigungsregelungen gelten, sind diese individuell regelbar und im Vertrag aufzunehmen. Weitere wichtige Angaben sollte der Vertrag zu Instandsetzung, Instandhaltung und Renovierungen enthalten.
Unter welchen Bedingungen kann der Vertrag gekündigt werden?
Eine pauschale Antwort kann auf diese Frage nicht gegeben werden. Es kommt sowohl auf die gesetzlichen Regelungen als auch auf die konkreten vertraglichen Vereinbarungen an. Auf Grund der Vertragsfreiheit der Parteien haben sie die Möglichkeit, von den gesetzlichen Regelungen abzuweichen und diese individuell zu regeln. Vor dem Ausspruch der Kündigung ist zu prüfen, ob es sich um ein befristetes oder unbefristetes Mietverhältnis handelt. Im Anschluss müssen die vertraglichen Vereinbarungen herangezogen werden und wenn dort keine Regelungen enthalten sind, gelten die gesetzlichen Regelungen.