Der Einwurf des Schlüssels in den Briefkasten des Vermieters kann Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche auslösen

Im zugrunde liegenden Fall hatte die Beklagte eine Lagerhalle mit Büro und Stellplätzen gemietet und das Mietverhältnis zum „nächstmöglichen Zeitpunkt“ gekündigt. Die Nutzung der Immobilie endete am 31. Dezember 2020, an dem die Beklagte die Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters einwarf. Der Vermieter machte später Schadensersatzansprüche geltend, unter anderem wegen unterlassener Instandhaltung und Schäden am Mietobjekt.

Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass der Rückerhalt der Mietsache im Sinne des § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraussetzt. Dies sei dann gegeben, wenn der Vermieter durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ein umfassendes Bild vom Zustand der Mietsache zu machen. Der Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten kann diesen Rückerhalt darstellen, sofern der Vermieter dadurch die tatsächliche Kontrolle über die Mietsache erlangt.

Zudem entschied der BGH, dass der Beginn der Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche nicht zwingend an das Ende des Mietverhältnisses geknüpft ist. Vielmehr kann die Frist bereits mit dem Rückerhalt der Mietsache beginnen – also auch vor Vertragsende. Dies bedeutet, dass Vermieter ihre Ansprüche rechtzeitig prüfen und geltend machen müssen, sobald sie die tatsächliche Verfügungsgewalt über die Immobilie zurückerlangen.

Diese Entscheidung konkretisiert die Voraussetzungen für den Verjährungsbeginn bei gewerblichen Mietverhältnissen und stärkt die Rechtsklarheit für Vermieter und Mieter gleichermaßen.